環北京區域樓市困局：房價快速上漲拖累產業
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本報記者 趙普 北京報道
北京周邊樓市正享受著京津冀一體化帶來的區域價值紅利。
從5月份開始至今，受多個利好消息影響，燕郊、大廠、固安等北京周邊區縣出現房價大幅上漲，個別項目在5月到7月的短短兩個月內，房價上漲瞭近6000元/平米。
但這一價格“福利”卻給當地的產業發展帶來隱憂。
“近年來，我們的招商工作難度正在加大。”北京周邊區域的政府相關人士向《華夏時報》記者透露，由於房地產住宅市場利潤空間較大，燕郊、大廠等地在土地開發中主要以開發住宅產品為主，而產業園區、產業用地的建設由於招商難、利潤低等原因，被一度放緩，很多規劃中的開發區並沒有建設起來。
這一情況也開始引起決策層關註。在7月底召開的京津冀協同發展工作推動會議上，嚴防北京周邊地區盲目炒作房價作為明確要做的事件之一被重點提出，給這些地區的開發商敲響瞭警鐘。
房價上漲難持續
從5月中旬開始，北京周邊區域房價進入快速上漲階段。信用不良貸款信貸年息
“今年到目前為止，夏威夷·藍灣賣出的最高價是一套小戶型，單價達到17500元／平米，這也是燕郊住宅簽約的最高單價，目前本期房源已經售罄。”燕郊興達集團一位管理人士對記者表示。
除瞭夏威夷·藍灣之外，天洋城4代也是燕郊本次房價快速上漲的代表項目。該項目目前最高產品單價已經達到17000元/平米，上漲瞭約6000元/平米。
與去年相比，北京周邊個別項目的價格漲幅已經翻倍。燕郊理想新城一直是燕郊同類住宅項目中價格最低的，去年該樓盤均價7000元/平米-8000元/平米，但目前的最新價格已經達到14500元/平米。
“現在市場行情這麼好，很多樓盤都沒有房源出售或者存量很少，我們也沒有必要繼續以前的低價策略瞭。”理想新城項目某管理人士對記者表示。
據記者調查，從5月至今，燕郊房價的平均漲幅在2000元-3000元/平米之間，均價已經達到13000元/平米；大廠的均價也已經站到10000元/平米的水平，而固安6月份多個項目的成交均價上浮瞭1500元/平米左右，達到8500元/平米。
“受北京6號線延伸至燕郊等交通配套設施改善的影響，燕郊房價還會上漲。”三河市某政府內部人士表示，當地政府對房價上漲幅度一直都設有管理標準，從當地人均收入等方面來看，目前燕郊的房價在可接受范圍內。
“事實上，當地開發商已被燕郊政府部門約談過好幾次，要求控制房價漲幅水平。此外，很多喊出高房價的項目，實際上都是當期預售的尾盤，房源量比較少。”燕郊北部某開發商對記者表示，到今年下半年或年底，如果沒有新政策利好，燕郊房價會有一定的回調。
“燕郊房地產市場長期向好，但這種短時間內房價暴漲的邏輯，不符合市場規律，健康的房地產市場應該是伴隨著當地產業經濟的發展來逐漸發展，而不應提前透支房價。”上述開發商進一步補充道。
產業發展迷途
事實上，由於近年來燕郊、大廠等北京周邊區域房價上漲迅速，當地的產業發展也選擇瞭偏向房地產住宅市場，產業經濟發展增幅放緩。
“燕郊經濟技術開發區的規劃是北京周邊區域中最早的，至2010年被提升為國傢級高新區，”上述三河市政府內部人士介紹說，燕郊整體招商標準是不接受高污染、高耗能、高排放的三高企業，在規劃上，燕郊北部區域最初的發展方向是高科技產業園區。
據不完全統計，目前燕郊約有8個產業園區，但燕郊的住宅項目則多達上百個。業內人士認為，過度開發住宅地產，勢必會擠壓產業經濟發展空間，提高產業園區的發展成本。
不過這位人士也表示，由於房價上漲過快，部分接洽招商的對象企業認為入住燕郊的成本較高，配套也不完善，因此近年來的招商工作難度越來越大。
“房價暴漲暴跌對產業運營十分不利，從企業到員工，選擇進駐燕郊都要考慮置業買房，房價過快上漲對企業和個人都會造成成本上升。”上述高層人士分析稱，“此外，房價暴漲還會帶動土地價格上升，對產業園區的開發運營又增加瞭成本。”
同樣的困局在固安也已出現。
“固安產業園區的建設實際上是很困難的，由於產業經濟發展緩慢、招商困難，資金回流的周期很長，如果僅依靠產業園區的運轉，很可能因為資金鏈斷裂而中止，所以搭配瞭很多住宅項目來回流現金。”固安某大型開發集團前高管對記者表示。
“同樣一幅地塊，做產業園區與做住宅開發，後者的產值和資金回流速度遠遠超過前者，”燕郊產業園區開發商百世金谷高層告訴記者，從招商到企業進駐，往往要跟進三到五年的時間，運營周期很長，而一個住宅項目從開發到預售估計用兩三年就可以售罄。
目前，燕郊、大廠等地的多個產業園區還在等待進一步的產業轉移政策，除瞭面臨著自身的招商難外，在借勢京津冀一體化戰略的利好上，還面臨來自其他城市的競爭，如唐山就在近期與各方面專傢研究如何介入大北京區域建設。
在內外夾擊的市場環境下，北京周邊區域縣市在打破單一住宅經濟模式、成功轉型產業新城方面，還需要更多的嘗試。
“未來在土地供應上，也會考慮更多的住宅與產業的配套建設，如港中旅·海泉灣就配建瞭大面積的旅遊度假項目，匯福·悅榕灣也配建有寫字樓和酒店，這在以前的住宅項目中是沒有出現過的。”上述三河市政府內部人士稱。
這位人士還表示，依據燕郊高新區目前常駐60萬-70萬人口的規模，省一級還提出將燕郊作為中等城市進行發展、管理的方案。但由於涉及到京津冀三方，燕郊的定位需要三方協調確定，目前一切還沒有定調。
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20150801/050622850004.shtml
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